Portal Orzeczeń Sądu Rejonowego w Szczytnie

WYROK

W IMIENIU RZECZYPOSPOLITEJ POLSKIEJ

Dnia 07 marca 2022 r.

Sąd Rejonowy w Szczytnie, I Wydział Cywilny,

w składzie następującym:

Przewodniczący:	sędzia Marcin Borodziuk
Protokolant:	sekretarz sądowy Agnieszka Grabowska

po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 23 lutego 2022 r. w S.

sprawy z powództwa M. K., H. K.

przeciwko A. Ś. oraz małoletniemu W. Ś., reprezentowanemu przez przedstawiciela ustawowego A. Ś. (1)

przy udziale interwenienta ubocznego Gminy Miejskiej S.

o eksmisję

I.  oddala powództwo w całości;

II.  zasądza od powodów łącznie na rzecz pozwanej A. Ś. (1), tytułem zwrotu kosztów procesu, kwotę 377 (trzysta siedemdziesiąt siedem) złotych wraz z odsetkami ustawowymi za opóźnienie od dnia uprawomocnienia się wyroku do dnia zapłaty.

ZARZĄDZENIE

1.  (...)

2.  (...)

S. (...)

Sygn. akt I C 179/21

UZASADNIENIE

wyroku z dnia 07 marca 2022 r.

Powodowie M. K. i H. K., po sprostowaniu swego stanowiska (k. 35) wnieśli o nakazanie pozwanym A. Ś. i reprezentowanemu przez nią małoletniemu W. Ś., aby opuścili, opróżnili i wydali powodom lokal mieszkalny przy ul. (...) w S.. Wnieśli o ustalenie, że pozwanym przysługuje prawo do lokalu socjalnego.

W uzasadnieniu swego stanowiska powodowie wskazali, że są właścicielami nieruchomości określonej w żądaniu. Do grudnia 2020 r. wynajmowali sporny lokal osobie trzeciej – ojcu małoletniego pozwanego. W momencie wygaśnięcia umowy lokal ten zajęła A. Ś. (1) z małoletnim synem, bez wiedzy i zgody powodów. Próby rozwiązania sporu podejmowane w drodze pozasądowej były bezskuteczne.

W piśmie przygotowawczym z dnia 01 lipca 2021 r. pełnomocnik pozwanej wniósł o oddalenie powództwa. Zażądał zasądzenia od powodów na rzecz pozwanej kosztów procesu, według norm przepisanych.

W uzasadnieniu podniesiono, że pozwana w dniu 01 grudnia (2020 r.) zawarła z powodem M. K. umowę najmu lokalu mieszkalnego położonego przy ul. (...) w S., na czas nieoznaczony. Strony ustaliły czynsz najmu na kwotę 800 złotych miesięcznie i taką też kwotę pozwana płaci co miesiąc powodowi. Wymieniona zdecydowała się na wynajęcie tego mieszkania, gdyż w bliskim sąsiedztwie zamieszkują jej rodzice, a liczyła na ich pomoc w opiece nad małym dzieckiem. Wymieniona zamieszkała u powodów ze swoim ówczesnym partnerem, jednak po kilku dniach ze względu na jego zachowanie poprosiła go, aby się wyprowadził. Po tym fakcie zmieniło się zachowanie wynajmującego, który z niewyjaśnionych przyczyn stał się dla niej opryskliwy. Nie reagował na prośby usunięcia pojawiających się awarii, a w okresie od 7 do 11 stycznia 2021 r. wykręcił korki zabezpieczające energię elektryczną, zakręcił zawór gazu, wyłamał zamek w drzwiach wejściowych, dokonał przecięcia przewodu elektrycznego doprowadzającego energię elektryczną do mieszkania. Pozwana była zmuszona do przebywania z noworodkiem w zimnym mieszkaniu i bez energii elektrycznej, nie mówiąc o stresie jaki przeżywała jako młoda matka bez normalnych warunków do życia.

Interwenient uboczny Gmina Miejska S. przystąpił do sprawy po stronie powodów i wniósł o nieprzyznawanie pozwanym uprawnienia do zawarcia umowy najmu lokalu socjalnego. Powołał się na okoliczności podane przez powodów, które wskazywać miały na zajęcie przez pozwanych lokalu bez tytułu prawnego.

Podstawa faktyczna rozstrzygnięcia:

M. K. i H. K. utrzymują się z wynajmowania lokali mieszkalnych, w tym lokalu nr (...) położonego na piętrze budynku przy ul. (...). Od 2018 r. na parterze tego budynku, pod numerem 1 zamieszkuje A. Ś. (2), który wspólnie z żoną nabył ten lokal w drodze umowy sprzedaży.

(dowód: zeznania A. Ś. (2), k. 94-95)

Pod koniec listopada 2020 roku A. Ś. (2) dowiedział się od osób, które wynajmowały lokal numer (...) od Państwa K., że będą się stamtąd wyprowadzały. Przekazał tę informację swojej córce A. Ś., która była w zaawansowanej ciąży i zamieszkiwała w W. ze swoim konkubentem, P. B..

(dowód: zeznania A. Ś. (2), k. 94-95, zeznania pozwanej, k. 96-96v)

Na przełomie listopada i grudnia 2020 r. doszło do spotkania M. K. i A. Ś. (1), w którym uczestniczył również P. B.. Wymienieni uzgodnili, że pozwana i jej konkubent będą uiszczać za wynajęcie lokalu nr (...) czynsz w kwocie 800 złotych, płatny z góry. Już w dniu tego spotkania otrzymali od M. K. klucze, oraz uiścili mu w gotówce pierwszą ratę czynszu.

(dowód: zeznania A. Ś. (2), k. 94-95, zeznania pozwanej, k. 96-96v)

W dniu (...) urodził się syn A. Ś. (1), W. Ś..

(dowód: kserokopia odpisu skróconego aktu urodzenia, k. 49)

Na początku 2021 r. z lokalu nr (...) wyprowadził się partner A. Ś. (1).

(bezsporne)

W okresie od 7 do 11 stycznia 2021 r. M. K. wykręcił korek zabezpieczający instalację elektryczną, zakręcił zawór gazu, wyłamał zamek w drzwiach wejściowych do mieszkania nr (...) oraz przeciął przewód elektryczny doprowadzający do lokalu, w celu zmuszenia A. Ś. (3) do uiszczenia opłaty bądź opuszczenia zajmowanego lokalu. Stosując przemoc wdarł się do jego wnętrza i na żądanie wymienionej nie opuścił go, czym w istotny sposób utrudnił korzystanie z zajmowanego lokalu mieszkalnego.

(dowód: odpis prawomocnego wyroku Sądu Rejonowego w Szczytnie z 14 lipca 2021 r., sygn. akt(...) k. 105)

Pismem z dnia 11 stycznia 2021 r. M. K. za pośrednictwem pełnomocnika wezwał A. Ś. (1) do wydania lokalu, wskazując że wymieniona zajmowała go bez tytułu prawnego, wbrew jego woli. Wymieniony wyznaczył termin 7 dni od dnia otrzymania pisma na opuszczenie lokalu. Jednocześnie wskazał, że do chwili opuszczenia lokalu nakłada na nią obowiązek zapłaty kwoty 1.100 złotych miesięcznie z tytułu bezumownego korzystania z nieruchomości.

(dowód: wezwanie z dnia 11.01.2021 r., k. 6)

Powyższy stan faktyczny ustalono w oparciu o dowody osobowe w postaci zeznań świadka A. Ś. (2) oraz zeznań pozwanej złożonych na rozprawie, w oparciu o które Sąd doszedł do wniosku, że strony postępowania łączyła umowa najmu. Niewiarygodne były zaś zeznania powodów M. K. i H. K., którzy wskazywali, że do zawarcia ustnej umowy najmu miało dojść wyłącznie z nieznanym im z imienia mężczyzną o nazwisku B. i podnosili, że nie mieli wiedzy o tym, że ma się tam wprowadzić pozwana.

Według wersji przedstawionej w ich zeznaniach wymieniona miała zająć lokal niejako w wyniku intrygi, gdyż miała być świadoma konfliktu pozwanych z jej ojcem. Wymienieni zeznali, że nie zawarliby umowy, gdyby wiedzieli, że będzie mieszkać tam pozwana. Ich konflikt z A. Ś. (2) miał wynikać m. in. z tego, że miał on utrudniać zamieszkiwanie w sąsiedztwie osobie wynajmującej od nich lokal, m. in. odcinał jej dostęp do mediów.

Wersja ta jest sprzeczna z faktami, które powodowie sami przytoczyli w pozwie. W szczególności wskazano tam, że wynajęli lokal małoletniemu ojcu pozwanego do grudnia 2020 r. i wówczas, „w momencie wygaśnięcia umowy” wprowadziła się tam pozwana. Na rozprawie powodowie zeznali zaś, że do zawarcia przez M. K. ustnej umowy najmu z mężczyzną o imieniu B. doszło na przełomie listopada i grudnia 2020 r. Zdaniem Sądu nie sposób twierdzić logicznie, że wskazany najemca, partner pozwanej będącej w zaawansowanej ciąży, miałby zawrzeć umowę najmu obowiązującą jedynie „do grudnia 2020 roku”. Na koniec tego właśnie miesiąca urodził się małoletni pozwany.

Po drugie, niewiarygodne jest że pozwani mieliby nie pamiętać z imienia osoby, którą wskazywali jako jedynego najemcę lokalu. Nawet jeśli P. B. zamieszkiwał w ich lokalu zaledwie przez miesiąc, to powód musiałby spisać jego dane, szczególnie że wskazywał na zamiar zawarcia z nim umowy najmu na piśmie w późniejszym okresie. W ocenie Sądu najwidoczniej nie było jednak takiej potrzeby, gdyż nie był on jedynym najemcą lokalu nr (...).

Wreszcie zdaniem Sądu nieprawdziwa jest wersja dotycząca rzekomego konfliktu między powodami a świadkiem A. Ś. (2), do jakiego miałoby dojść jeszcze przed zamieszkaniem pozwanej w lokalu przy ul. (...). Zwraca uwagę że została ona przedstawiona dopiero w toku składania zeznań, po tym gdy wskazany świadek opuścił salę rozpraw, a powodowie nie zadali mu jakiegokolwiek pytania. Nadto wymienieni w swoich zeznaniach nie potrafili wskazać danych osoby, która miała być ich najemcą we wcześniejszym okresie, a której A. Ś. (2) miałby utrudniać zamieszkiwanie w lokalu, m. in. odcinając dostęp do mediów. Co znamienne, poza swoimi zeznaniami powodowie nie zaoferowali na wskazaną okoliczność jakichkolwiek dowodów. Nie budzi zaś wątpliwości, że gdyby opisywane przez powodów zachowania, włącznie z rzekomym okazywaniem lokatorom pośladków, w istocie miały miejsce, możliwe byłoby przedstawienie na tę okoliczność dowodów.

Symptomatyczne jest także, że to powód M. K. został uznany za winnego popełnienia czynu z art. 191 § 1a k.k. i art. 193 k.k. w zw. z art. 11 § 2 k.k. w zw. z art. 12 § 1 k.k., na szkodę pozwanej. Zgodnie z art. 11 k.p.c. sąd jest związany ustaleniami zawartymi w prawomocnym wyroku skazującym wydanym w postępowaniu karnym. Zeznania osoby, która zarzuca komu innemu popełnienie czynów tego rodzaju, za które sama została skazana, wymagają dokonania wyjątkowo ostrożnej oceny. Bez wsparcia w jakichkolwiek obiektywnych dowodach należało je uznać za niewiarygodne, i wobec tego nie mogły stanowić podstawy ustalenia spornych okoliczności.

Wyjaśnienie podstawy prawnej wyroku:

Powództwo było bezzasadne.

Zgodnie z art. 222 § 1 k.c. właściciel może żądać od osoby, która włada faktycznie jego rzeczą, ażeby rzecz została mu wydana, chyba że osobie tej przysługuje skuteczne względem właściciela uprawnienie do władania rzeczą.

Zgodnie z art. 659 § 1 k.c. przez umowę najmu wynajmujący zobowiązuje się oddać najemcy rzecz do używania przez czas oznaczony lub nieoznaczony, a najemca zobowiązuje się płacić wynajmującemu umówiony czynsz.

Pozwanym przysługuje skuteczne uprawnienie do władania rzeczą powodów, albowiem pozwana jest najemcą, wobec którego powodowie nie dokonali skutecznego wypowiedzenia umowy.

Zgodnie z art. 11 ust. 1 z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego (Dz.U.2020.611 t.j. z dnia 2020.04.07, dalej także jako: u.o.p.l.), jeżeli lokator jest uprawniony do odpłatnego używania lokalu, wypowiedzenie przez właściciela stosunku prawnego może nastąpić tylko z przyczyn określonych w ust. 2-5, art. 21 ust. 4-4b i 5 oraz art. 21a. Wypowiedzenie powinno być pod rygorem nieważności dokonane na piśmie oraz określać przyczynę wypowiedzenia.

Stosownie do ust. 2 tego przepisu, nie później niż na miesiąc naprzód, na koniec miesiąca kalendarzowego, właściciel może wypowiedzieć stosunek prawny, jeżeli lokator:

1)  pomimo pisemnego upomnienia nadal używa lokalu w sposób sprzeczny z umową lub niezgodnie z jego przeznaczeniem lub zaniedbuje obowiązki, dopuszczając do powstania szkód, lub niszczy urządzenia przeznaczone do wspólnego korzystania przez mieszkańców albo wykracza w sposób rażący lub uporczywy przeciwko porządkowi domowemu, czyniąc uciążliwym korzystanie z innych lokali, lub

2)  jest w zwłoce z zapłatą czynszu, innych opłat za używanie lokalu lub opłat niezależnych od właściciela pobieranych przez właściciela tylko w przypadkach, gdy lokator nie ma zawartej umowy bezpośrednio z dostawcą mediów lub dostawcą usług, co najmniej za trzy pełne okresy płatności pomimo uprzedzenia go na piśmie o zamiarze wypowiedzenia stosunku prawnego i wyznaczenia dodatkowego, miesięcznego terminu do zapłaty zaległych i bieżących należności, lub,

3)  wynajął, podnajął albo oddał do bezpłatnego używania lokal lub jego część bez wymaganej pisemnej zgody właściciela, lub

4)  używa lokalu, który wymaga opróżnienia w związku z koniecznością rozbiórki lub remontu budynku, z zastrzeżeniem art. 10 ust. 4.

Zgodnie z ust. 3 powołanego przepisu, właściciel lokalu może wypowiedzieć stosunek najmu z zachowaniem:

1)  sześciomiesięcznego terminu wypowiedzenia, z powodu niezamieszkiwania najemcy przez okres dłuższy niż 12 miesięcy;

2)  miesięcznego terminu wypowiedzenia, na koniec miesiąca kalendarzowego, osobie, której przysługuje tytuł prawny do innego lokalu położonego w tej samej lub pobliskiej miejscowości, a lokator może używać tego lokalu, jeżeli lokal ten spełnia warunki przewidziane dla lokalu zamiennego.

Stosownie do ust. 4, nie później niż na pół roku naprzód, na koniec miesiąca kalendarzowego, właściciel może wypowiedzieć stosunek prawny, o ile zamierza zamieszkać w należącym do niego lokalu, jeżeli lokatorowi przysługuje tytuł do lokalu, w którym może zamieszkać w warunkach takich, jakby otrzymał lokal zamienny, lub jeżeli właściciel dostarczy mu lokal zamienny. W lokalu zamiennym wysokość czynszu i opłat, z wyjątkiem opłat niezależnych od właściciela, musi uwzględniać stosunek powierzchni i wyposażenia lokalu zamiennego do lokalu zwalnianego.

Zgodnie zaś z ust. 5, nie później niż na 3 lata naprzód, na koniec miesiąca kalendarzowego, właściciel może wypowiedzieć stosunek prawny lokatorowi, o ile zamierza zamieszkać w należącym do niego lokalu, a nie dostarcza mu lokalu zamiennego i lokatorowi nie przysługuje prawo do lokalu, o którym mowa w ust. 4.

W kontekście powyższego unormowania stwierdzić należy, że powodowie nie dokonali skutecznego wypowiedzenia umowy najmu. Czynność ta wymaga zachowania formy pisemnej pod rygorem nieważności, ze wskazaniem przyczyny rozwiązania umowy. Za takie wypowiedzenie nie może zostać uznane pismo z 11 stycznia 2021 r. Nie wynika z niego bowiem wola zakończenia umowy, lecz co najwyżej bezpodstawne twierdzenie, że pozwana zajęła lokal bezumownie. Gdyby nawet uznać to pismo za zawierające dorozumiane oświadczenie o wypowiedzeniu, to nie określałoby ono żadnej z wymienionych wyżej przyczyn, a tylko przesłanki wskazane w art. 11 u.o.p.l. mogą być podstawą skutecznego jednostronnego wypowiedzenia umowy najmu lokalu mieszkalnego.

Niedochowanie wskazanych wymogów powoduje, że umowa najmu nadal łączy strony, a pozwanej przysługuje skuteczne wobec powodów prawo do korzystania z lokalu.

Wobec powyższego rozstrzygnięto, jak w pkt I wyroku.

W pkt II Sąd na podstawie art. 98 § 1 i 1 ¹ k.p.c. zasądził od powodów, jako strony przegrywającej w procesie, na rzecz pozwanej, kwotę 377 złotych tytułem zwrotu kosztów procesu, wraz z odsetkami ustawowymi za opóźnienie od dnia uprawomocnienia się wyroku do dnia zapłaty. Na koszty te złożyło się wynagrodzenie zawodowego pełnomocnika będącego adwokatem (§ 7 pkt 1 i § 10 ust. 2 pkt 1 rozporządzenia Ministra Sprawiedliwości z dnia 22 października 2015 r. o opłatach za czynności adwokackie, Dz.U.2015.1800 z dnia 2015.11.05), wraz z opłatą skarbową od pełnomocnictwa.

ZARZĄDZENIE

1.  (...)

2.  (...)

(...) adw. Ł. N. (...)

(...)

3.  (...)

S.,(...)